Preguntas:
– Existen relativamente pocos abogados especialistas en urbanismo cuando el uso del suelo es causa habitual de litigios, ¿a qué cree que se debe está paradoja?
El abogado especializado en Urbanismo es un profesional muy cualificado.
Por un lado conoce el Derecho del Urbanismo, que es un derecho especial dentro del derecho administrativo que regula las normas urbanísticas existentes relativas a los planes de urbanismo, las normas que regulan el Urbanismo, la ordenación del territorio y el uso del suelo, fija las facultades concretas y obligaciones del propietario del suelo y su relación con la Administración.
Conoce a su vez el derecho administrativo y Contencioso Administrativo al tener que relacionarse con la Administración y a su vez es un profesional con conocimientos en la materia de planeamiento, la gestión y ejecución urbanística.
Para ello debe conocer normativa estatal, la Ley del Suelo, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, R. D. Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Debe conocer normativa de las Comunidades Autónomas, las Leyes del Suelo de la Comunidad donde se encuentre el suelo y debe conocer normativa Municipal donde se actúa puesto que los Ayuntamientos tienen también competencias en materia de planeamiento, de gestión y ejecución del planeamiento. Por lo que todo esto hace que la regulación del Urbanismo sea tremendamente compleja y exige un esfuerzo importante para el abogado que ejerce al tener que estar continuamente reciclándose.
Además debe contar con formación Inmobiliaria cubriendo todo lo relativo a la vivienda o propiedad.
Hasta hace muy poco en las Universidades apenas se tocaba esta materia, por ello la Asociación Española de Abogados Urbanistas consciente de esta carencia hace diez años comenzó a formar a expertos, realizando jornadas y cursos de formación como” los cursos de Aproximación al Derecho Urbanístico” (ver) mediante el cual muchos jóvenes, licenciados en derecho, de carreras técnicas y otros profesionales han podido especializarse, siendo actualmente la Asociación de Abogados Urbanistas un referente nacional de formación en esta disciplina.
- Si no me equivoco, existen 17 leyes de suelo en España, ¿De qué manera afecta la compleja normativa urbanística de nuestro país al crecimiento del sector? Y, ¿qué medidas propone para solucionar este desajuste?
Como he indicado anteriormente, en España hay 17 Leyes de Suelo, una por cada Comunidad Autónoma además de leyes Estatales, y normativa municipal.
Tras la importante sentencia del Tribunal Constitucional 61/97 quedó claro las competencias que se reservaba el Estado, y cuales le correspondía a las Comunidades Autónomas en materia de Urbanismo. El estado solo legisla sobre las el ejercicio del derecho de propiedad, legislación sobre Expropiación forzosa, el sistema de responsabilidad patrimonial de la Administración, y el procedimiento común, sobre valoraciones y toda la materia de Medioambiente. El resto es competencia de cada Comunidad Autónoma.
Desde entonces cada Comunidad Autónoma cuenta con su propia Ley del Suelo. Y esto no tiene marcha atrás ya que así se establece en la Constitución Española.
Por lo que nuestro país se ha convertido en una especie de laboratorio urbanístico donde se ponen en marcha distintos modelos, mas intervensionista, menos, con mas garantías para los propietarios o menos, etc, lo cual dificulta tremendamente su conocimiento para los profesionales que nos dedicamos a esto. E igualmente esta complejidad la sufren también todos los agentes que intervienen en el sector: Promotoras, Constructoras, Inmobiliarias e Inversores. Por lo que sería conveniente que existiera una mayor uniformidad legislativa y esto redundaría seguramente en mayor estabilidad e inversión económica.
- ¿Cuáles son los avances que introdujo la nueva Ley del Suelo Estatal y Rehabilitación Urbana de octubre de 2015, y qué limitaciones tiene?
El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, aúna la regulación de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas y el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2.008.
La Ley 8/2013, de 26 de junio tiene por objeto el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes. Siendo una de las principales novedades la inclusión del Informe de Evaluación del Edificio, el llamado (IEE).
También se incluyen cuestiones registrales bastante interesantes que elevan el grado de exigencia como la inscripción de las obras nuevas.
La nueva Ley potencia la figura del Agente Urbanizador.
Otra de las cuestiones importantes es que la Ley contempla solo dos tipos de suelo, rustico y urbano, sin considerar el suelo Urbanizable. Y esta clasificación la define como situaciones básicas a efectos de valoraciones.
Lo cual ha sido muy criticado pues trata de crear una ficción, negando la existencia del suelo urbanizable que dice que no existe y que solo es suelo rústico sobre el que se generan unas expectativas. Lo que subyace tras esto en la Ley es simplemente un abaratamiento de las expropiaciones en favor de la Administración.
- En dicha Ley se hace alusión al Informe de Evaluación del Edificio (IEE), ¿puede explicar qué novedades introduce y qué valoración hace de las mismas?
El Informe de Evaluación del Edificio (IEE), contempla que dentro del deber de conservar los edificios impone que no solo que se acredite el estado de conservación del edificio en la línea de las famosas ITE ( Inspecciones Técnicas de edificios), sino que además se incluya el cumplimiento de la accesibilidad universal y la eficiencia energética.
Esto muy positivo ya que en nuestro país hay miles de viviendas que superan los 50 de antigüedad y esto requiere realizar actuaciones de conservación y mantenimiento fomentando la eficiencia energética, pero a su vez debe ir acompañado de ayudas por parte de las distintas Administraciones destinadas tanto a los particulares como a las comunidades de propietarios.
- También se alude en esa Ley a la regulación de la controvertida figura a del agente urbanizador, ¿en qué situación se encuentra ahora esa problemática?
La nueva Ley del Suelo Estatal potencia la figura del Agente Urbanizador.
Consiste en que un tercero, que no tiene por qué ser propietario, una empresa pública o privada, elegida en concurso público, lleva a cabo la responsabilidad de la ejecución del planeamiento en un determinado ámbito de ejecución.
El agente Urbanizador ha sido objeto de muchas quejas de ciudadanos y de muchos extranjeros, especialmente en la Comunidad Valenciana ante Instituciones de la Unión Europea por existir abuso a la hora realizar cesiones obligatorias y gratuitas de suelo para ser urbanizados sin limitación de porcentaje de suelo tras acuerdo Ayuntamiento y Agente Urbanizador.
Actualmente esto ya no es posible puesto que la Ley de Suelo Estatal pone límites a dichas cesiones y sí existiera exceso correrían a cargo del Agente Urbanizador y no de los propietarios.
- La corrupción urbanística está en boca de todos, ¿cuál es la solución para atajar ese problema?
La corrupción es un mal que afecta a todos los sectores en nuestro País y no solo al Urbanismo, pero que debemos combatir. Se ha avanzado con la Ley actual de Transparencia y en la Ley Estatal de Suelo se recoge la obligación de todos los Ayuntamientos de publicar en sus páginas web toda la normativa urbanística que afecta a su término municipal entre estos los planes urbanísticos, el anuncio de sometimiento a información pública y otros trámites relevantes para su aprobación, todo ello para luchar y combatir la información privilegiada.
Desde hace años vengo diciendo que una de las medidas para su solución pasaría por establecer unas Auditorías obligatorias en los Ayuntamientos tanto desde el punto de vista económico como de la gestión, para poder dar el visto bueno a cualquier proyecto que se plantee. Aquí el control económico me parece fundamental. No supondría ninguna invasión de sus competencias sino tan solo una exigencia previa de la correspondiente comunidad autónoma, al amparo de la función de supervisión y control que le corresponde al superior jerárquico.
De este modo los Ayuntamientos que quieran mantenerse activos urbanísticamente, deberán cumplir con estas exigencias.
- ¿Cuáles son las consultas más habituales de sus clientes (empresas y particulares) en materia de derecho urbanístico?
Se atiende especialmente asuntos relacionados con actuaciones ante los Ayuntamientos, licencias, sanciones y disciplina urbanística, órdenes de demolición por obras ilegales y restablecimiento de la legalidad, cerramientos de terrazas y áticos, expropiaciones, temas relacionados con la vivienda defendiendo tanto a propietarios como a empresas promotoras, compraventa de inmuebles, deficiencias constructivas y su reclamación, integrantes de cooperativas , comunidades de propietarios, arrendamientos y derecho inmobiliario en general…( VER)
¿Cuáles son las oportunidades que ofrece el urbanismo post-crisis y los retos a los que se enfrenta?
Según refleja el último informe del Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por el Ministerio de Fomento” el mercado de vivienda ha experimentado en el último año una importante recuperación en el número de transacciones de vivienda escrituradas en el último año que ha crecido un 88% así como la inversión extranjera Todo esto augura buenas expectativas para este sector y una oportunidad laboral para muchos jóvenes que cuenten con una formación especializada en Urbanismo e Inmobiliario ante la demanda de trabajo que se genera.
Autor: José María García Gutiérrez.
Abogado y Presidente de la Asociación Española de Abogados Urbanistas.
Entrevista publicado en la revista “Actualidad Inmobiliaria”
ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE ABOGADOS URBANISTAS